Квартиры, дома всегда являются объектом внимания нечестных на руку людей – мошенников с недвижимостью: ведь имущество можно вначале обманным путем присвоить, а затем выгодно продать.
Неудивительно, что квартирное мошенничество в сфере недвижимости постоянно совершенствуется. Появляются новые схемы, с которыми правоохранителям порой бороться чрезвычайно сложно.
Поэтому мы в этой статье расскажем о махинациях и видах мошеннических действий при продаже и покупке недвижимого имущества. Вы узнаете, как обезопасить себя при совершении сделок, ну а если попали в лапы аферистов, мы дадим совет, куда обращаться и как писать заявление.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
У известного художника увели особняк в центре Москвы
В столице разгорается скандал, связанный с продажей помещения, которое еще в 1990-е годы московские власти разрешили выкупить известному художнику Марлену Чтчяну. Сегодня минимальная рыночная стоимость особняка в центре Москвы — 80 млн руб. Но 84-летний мастер получил за него всего 6 тыс. руб.
В советское время Марлен Григорьевич был главным оформителем столичных загсов — до сих пор во многих из них сохранились работы Чтчяна. Помещение, вокруг которого возник спор, — флигель усадьбы купца Августа Рериха в Малом Харитоньевском переулке на Чистых прудах. Это часть архитектурного комплекса, главный дом которого занимает Грибоедовский загс.
Марлен Григорьевич пострадал из-за своей доверчивости. Фото Анастасии Варданян/«Комсомольская правда»
Получив помещение в собственность, художник в течение 25 лет сдавал его в аренду. Однако съемщики часто задерживали оплату. В результате накопился приличный долг — около 1,5 млн руб. Плюс коммуналка — порядка 8 млн. Разобраться с проблемами взялся сын давнего друга Марлена — Карапет Мартиросян. Он предложил подписать документ якобы на оказание юридических услуг, а на деле дал подмахнуть полуслепому художнику генеральную доверенность на свое имя и договор на продажу акций ЗАО «Свадебное», принадлежащего Чтчяну, — тот был единственным акционером. В итоге активы, включая особняк, были проданы за 6 тыс. И ведь формально не подкопаешься: художник собственноручно поставил подпись.
Здание расположено в «золотом» месте. Фото Михаила Фролова/«Комсомольская правда»
В довершение несчастий Чтчяна из принадлежащего ему свадебного салона пропали все украшения. Дверь в помещение не взломали — кто-то открыл ее своим ключом.
Я позвонила Карапету Мартиросяну. Человек битый час убеждал меня, что в данной истории именно он — пострадавшая сторона, потому что хотел помочь старику, рассчитывая взамен получить помещение, которое занимал тот самый свадебный салон. Но город изъял его у художника за долги. И Карапет сильно на дедушку осерчал. Решил, проще от актива избавиться, чем возиться с погашением долгов и ремонтом, — Марлен Григорьевич якобы сам попросил его об этом.
В павильоне «Армения» на ВДНХ тоже есть росписи Чтчяна. Фото: Depositphotos.com
Мартиросян уверяет: помещение разрушено на 82 процента — с худой крышей, грибком на стенах, вечными лужами на полу. Сплошная обуза, а не капитал — художник должен быть ему благодарен, что избавил его от горе-актива. Но покупатель нашелся — несмотря на обращение Чтчяна в полицию, арест на продажу недвижимости не наложен. И уже новый владелец выставил особняк на продажу. На сайте одного из агентств его предлагают за 160,640 млн. Вот вам и развалюха, за которую художнику «подарили» всего 6 тыс. руб. Уметь надо.
Надежда Пантелеева
#3/2021 мошенничество недвижимость черные риелторы эксперты
Продаем и покупаем
Мошенничество при продаже и покупке квартиры может быть совершено со стороны всех участников сделки. Вот лишь основные приемы злоумышленников
Продавец
Он может продать квартиру по подложным документам, или не имея соответствующих полномочий.
Злоумышленник может намеренно не поставить в известность покупателя о наличии по квартире залога, ареста, прочих обременений. А также аферист может и не упомянуть о состоянии своей дееспособности.
Покупатель
Он точно так же может предоставить для совершения сделки фиктивные сведения о себе.
Кроме того, многие мошенники на рынке недвижимости в совершенстве владеют даром убеждения.
Как итог, собственник продает квартиру по цене значительно ниже её реальной стоимости.
Риэлтор
Мошенничество агентств недвижимости имеет несколько проявлений.
Так покупателю за деньги предоставляются несуществующие варианты с квартирами (это в народе называется информационными услугами).
Риэлторы могут заставить продавца подписать договор, по которому в случае оформления квартиры без участия агентства, собственнику предстоит уплатить солидную неустойку.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Двойные продажи
Сегодня все сделки по системе долевого строительства должны проводиться через специальный банковский счет. Деньги дольщиков становятся доступны застройщику лишь после ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике многие строительные компании еще не перешли на эту схему. Особенно это касается не очень больших фирм, у которых есть проблемы с источниками финансирования.
Если решили вложиться в объект на стадии строительства, изучите каталог новостроек на сайте Фонда защиты прав дольщиков и убедитесь, что ввод дома, квартиру в котором вы рассчитываете получить, гарантирован Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.
«Экспресс газета» помогла вывести на чистую воду жулика Анатолия Васина. Тот положил глаз на квартиру Тамары Носовой (актриса в «Королевстве кривых зеркал»). Фото: Кадр из программы «Пусть говорят»
Аферисты недвижимости на Авито
В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.
Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.
В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.
Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.
Мошенничество с недвижимостью на Авито затрагивает и рынок аренды квартир.
Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.
Если попали к мошенникам
От действий злоумышленников никто не застрахован. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться при мошенничестве с недвижимостью?
Конечно, следует прибегнуть к помощи правоохранительных органов. Кроме того, если факт мошенничества будет доказан, то в ряде случаев следует подать иск в суд о признании одной или нескольких сделок с жильём недействительными.
Обращение в полицию пострадавшая сторона должна сделать сразу же после того, как ей стало известно о совершенном мошенничестве. В своем заявлении потерпевший должен описать все противоправные действия по недвижимости. Если известна личность злоумышленника, то стоит упомянуть и об этом.
Привлечение к уголовной ответственности зависит от того, насколько полной будет доказательная база. Поэтому к заявлению в полицию следует приложить документы, записи разговоров со злоумышленниками, электронную переписку, фотографии и так далее.
Чтобы понимать, что представляет собой образец заявления в полицию о мошенничестве с недвижимостью, мы предлагаем на нашем сайте скачать его примерную форму. Потом её можно адаптировать к собственному случаю.
Собственника убили за неделю до сделки
Риелтор-детектив Алина Степанова не только занимается операциями с недвижимостью, но и выводит на чистую воду тех, кто в этой сфере промышляет обманом. Все началось с поучительной истории, которая, увы, закончилась печально.
— Я тогда только начинала работать риелтором. Помню, как в агентство пришел юноша, оказавшийся двойником собственника, — рассказала Алина. — Он продавал за 45 млн квартиру на Знаменке. Показал паспорт, который, как потом выяснилось, был поддельным, и очень убедительно объяснил, почему у него нет документов на недвижимость. Якобы они с братьями сделали раздел долей, и бумаги остались у них. Сделка состоялась. Продавец получил деньги и скрылся. Но у покупателей квартиру отобрали по суду и вернули настоящему владельцу. Люди остались без жилья и без денег. А двойник до сих пор в розыске.
После того случая я научилась разгадывать планы мошенников. Не раз обращалась с заявлением в полицию, правда, не всегда встречала понимание. И это очень досадно: можно было бы уберечь людей от потери денег. Вот, например, такая история.
Алина Степанова. Фото из личного архива
Наш агент предложила клиенту квартиру, соответствующую его запросу. Предыдущим продавцом выступала бабушка 84 лет, которая, как потом установили, к тому моменту уже умерла. Мы доказали, что подпись бабули на документах о продаже жилья фальшивая. Но в ОВД по району Северное Тушино мое заявление приняли с большим скрипом. Выяснилось, что нынешним продавцом квартиры был некий гражданин Токмаков, который только освободился из колонии, где отбывал срок вместе с сотрудниками того самого ОВД за махинации с квартирами умерших граждан. Отсидел семь лет и занялся ровно тем же самым. Я написала заявление в Департамент городского имущества. Бабушка не имела наследников, и ее квартиру уводили буквально из-под носа столичных властей. Департамент подал в суд — но не на Токмакова, а на людей, которые успели эту квартиру купить. Что удивительно: Сбербанк ничуть не смутился, получив странные документы, и принял квартиру в качестве залога по ипотеке. Его все устроило! На данный момент право собственности покупателей прекращено, но от ипотечных выплат их никто не освободил.
Еще был случай. Дочь разъехалась с матерью — продали две комнаты в коммуналке в Москве и купили две квартиры в Балашихе. Как только девушка со своим парнем переехали туда, к ним пришел участковый с вдовой предыдущего собственника. Оказалось, он был убит за неделю до сделки. Ее провел двойник — 40-летний мужик после шести отсидок, его фото было вклеено в чужой паспорт. Я обратила на это внимание, ведь настоящему продавцу было 20 лет. Но никто, кроме меня, этого не заметил. В итоге двойника задержали, но сделку расторгли, и квартиру девочке пришлось вернуть.
Наказание и сроки давности
Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.
Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.
Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).
Однако мошенничеством потерпевшему причиняется и существенный материальный ущерб. Он может быть взыскан в судебном порядке.
В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.
Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.
Выявлена новая схема квартирного мошенничества: скрытая супружеская собственность
«Было ваше – стало наше»
В такую крайне неприятную ситуацию попала семья Алибековых (все данные изменены). Глава семейства – Эдвард Алибеков, человек совсем непростой, с богатой биографией советского чиновника первого эшелона. Работал в Министерстве нефтяной промышленности, затем уехал руководить совместным советско-иракским нефтяным проектом на Ближний Восток. По возвращении стал трудиться в команде Виктора Черномырдина.
Семья не бедствовала и смогла приобрести кооперативную трехкомнатную квартиру в хорошем доме в центре Москвы. Квадратные метры оформили в собственность мужа.
Со временем супруги вместе жить перестали, но семейную недвижимость сохранили. Прописаны в квартире были глава семейства, сын – Мурат Алибеков, его девушка и их малолетний ребенок. Однако в 2018 году жена и сын узнали, что они в своем доме уже не хозяева. Как в страшном сне – совершенно случайно.
— Как-то раз мне из Баку позвонила мама. У нее артроз четвертой степени, поэтому она постоянно живет у сестры и практически не ходит. Мама сказала, что решила развестись с отцом и разделить имущество через суд. Попросила меня сходить в МФЦ за справкой из домовой книги. Этот документ нужен для суда. Я пришел в наш МФЦ и там от сотрудницы узнал, что у нашей семейной квартиры сменился собственник, — рассказывает Мурат.
Мужчина стал звонить отцу, который жил отдельно, но тот на связь не выходил. Позвонил матери, рассказал жуткую новость. Женщина была в шоке. О продаже квартиры она слышала впервые. Тогда Мурат отправился в полицию. Написал сразу два заявления – о розыске родителя как пропавшего без вести и возбуждении уголовного дела из-за мошенничества с квартирой. Алибеков не сомневался, что их жилище стало добычей квартирных аферистов.
— В Семейном кодексе есть норма, направленная на защиту совместной собственности супругов в случае, если имущество оформлено только на одного из них, — объясняет юрист Оксана Филачева. — В таком случае сделки, требующие нотариальной формы или государственной регистрации, необходимо проводить только при наличии письменного согласия второго супруга. Причем, согласие это заверяется у нотариуса в присутствии этого супруга.
Алибекова-старшего правоохранители нашли три недели спустя в больнице им. Семашко в Люблино. А неделей раньше разыскали и нового собственника элитных квадратных метров. Им оказался выходец из Белоруссии. Мужчина уверял, что сделка совершенно легальная: купил у старика квартиру за 20 миллионов рублей. Более того, от греха подальше даже застраховал сделку от непредвиденных казусов. Посредником в купле-продаже выступал риелтор. Он в своих объяснениях в полиции написал то же, что и покупатель жилья: подобрал подходящий по цене и локации вариант, договорились с собственником, сделку провели в банке, арендовали для закладки денег ячейку. Кстати, банк факт аренды ячейки подтвердил.
«Жена не стена, можно и подвинуть»
Поначалу сын и мать Алибековы, было, подумали, что отец за спиной у них решил продать семейную недвижимость. Все-таки в Таганском суде полным ходом шел процесс о разводе и разделе имущества – той самой квартиры. Но сам пожилой человек на все вопросы сына о продаже квартиры отвечал полным недоумением.
— Я спрашивал его: ты знаешь, что наша квартира продана? Он отвечал: «Как такое может быть? Я ничего не знаю!» — вспоминает Мурат.
Вскоре после этого отец семейства умер от разрыва сердца. А потом и сына выставили из квартиры новые собственники.
— Я вышел из дома в воскресенье в магазин. В кармане полторы тысячи рублей и медицинская маска. Слава богу, хоть паспорт с собой взял. Купил хлеба, зашел в аптеку. Возвращаюсь домой, выхожу из лифта – у нашей квартиры стоят человек 8-9 качков и риелтор, который сделку сопровождал. Срезали замок, выкинули меня на улицу. Я вызвал в полицию. Наряд приехал, но что они сделают? Сказали мне: если вы попытаетесь в квартиру войти, это будет проникновение в чужое жилище. Закон на стороне новых хозяев, — сетует Мурат Алибеков.
Фото: Наталья Мущинкина
Семейству удалось выяснить, по какой схеме квартира была продана за спиной у матери. Схема эта вызывает оторопь даже у опытных юристов.
— Было подделано согласие второго супруга на продажу совместно нажитого имущества, — говорит адвокат Оксана Филачева. — Мошенники заверили у нотариуса фальшивое согласие от имени Лианы Алибековой. В нем указаны чужие паспортные данные, чужое свидетельство о браке. Там ошибки в датах, в серии и номере паспорта, даже год вступления в брак указан неправильно. Тут два вопроса возникает: куда смотрел нотариус и не в доле ли он с квартирными аферистами?
Специалисты объясняют: в юридическом обиходе даже есть неформальное понятие – режим скрытой супружеской собственности. Это когда на бумаге хозяин у квартиры (или дачи, или машины) один, а по факту – двое. Закон к таким ситуациям относится, как в пословице: муж да жена – одна сатана. Только вот чтоб правильно такое совместно нажитое имущество продать, нужно соблюсти массу нюансов. Многие из которых могут всплыть гораздо позже и порядком потрепать нервы либо супруге – не собственнику, либо покупателю. Если последний, конечно, честный человек, а не пройдоха.
Юристы подчеркивают, что главный документ для продажи супружеской недвижимости, которая записана только на мужа или жену, – согласие второго супруга на сделку. В правильном согласии должны быть указаны действующие паспортные данные того, кто такое согласие дает. Кроме того, в документе непременно необходимо указывать реквизиты свидетельства о браке. Если есть ошибка хоть в одной цифре или букве – это уже дает основания усомниться в подлинности согласия, даже если его умудрился заверить нотариус.
При этом эксперты по сделкам с недвижимостью сетуют, что даже откровенно поддельное согласие сделке не помеха. Во-первых, с 2019 года Росреестр перестал проверять подлинность таких документов и даже спрашивать у продавца и покупателя квартиры их наличие. Сами чиновники подчеркивают: они не проверяют чистоту сделки и даже не регистрируют ее. Государство визирует только факт перехода права собственности. А законно ли он случился или нет – это все в судебном порядке решайте, граждане.
Лиана Алибекова начала долгую и мучительную тяжбу по признанию сделки с квартирой недействительной. Ведь даже покупатель и его риелтор — честные люди и просто купили квартиру у ее мужа. Но согласия-то мужу она не давала. А значит и сделка, как подчеркивают юристы, оспорима.
Однако суды упорно Алибековой отказывали. Проиграла она и первую инстанцию в Таганском суде, и Мосгорсуд. 2-й кассационный суд общей юрисдикции тоже встал на сторону покупателей. Хотя у вдовы продавца недвижимости на руках, казалось бы, железобетонные улики: ее попросту не было в стране в тот день, когда московский нотариус заверил согласие на сделку, и это подтверждается документами российских и азербайджанских пограничных служб. Все время, пока кто-то за спиной пожилой женщины проворачивал хитроумную аферу с ее квартирой, она была в Баку. А значит, согласие на продажу – откровенная подделка.
Уголовное дело по заявлению Алибековых пока так и не возбуждено. Мать и сын с помощью гражданских исков пытаются отсудить свою недвижимость. Пока – безрезультатно.
«Так не доставайся же ты никому!»
Юристы не отрицают: случаи продажи квартиры обманным путем с подделкой супружеских согласий — не редкость. Чаще всего специалисты сталкиваются с двумя схемами. Первая – откровенная махинация, когда супруг, на которого записано общее имущество, попадает в лапы квартирных рейдеров. Они раскручивают бедолагу на сделку, угрожают или втираются в доверие. Подделывают согласие на сделку от второго супруга. Вторая схема – супруг-хозяин сам избавляется от семейных квадратных метров за спиной от второй половины. Чаще всего такие ситуации случаются либо перед скандальным разводом, либо чтобы избежать претензий от кредиторов. В общем, не доставайся же ты никому, дорогая квартира!
Адвокат Дмитрий Островский советует перед покупкой недвижимости обязательно проверять наличие согласия второго супруга.
— Даже если супруги разведены, нужно получать согласие, если квартира куплена в браке и не разделена, — говорит Дмитрий Островский. — Если согласия супруга нет, я всегда предупреждаю своих клиентов, что могут быть проблемы. Конечно, никогда никого напрямую не обвиняю. Но подразумеваю, что со стороны продавца могут быть мошеннические действия. Иногда прямо говорю, что не рекомендую покупать такую квартиру. Это русская рулетка для покупателя.
Также эксперты рекомендуют проверять дату выдачи супружеского согласия. Документ этот выдается бессрочно. И все же лучше, если бумага свежая.
— При необходимости можно сходить к нотариусу, который удостоверял согласие. Это не вопрос из серии «ты что, мне не доверяешь?» Да, не доверяю. И имею право, на кону десятки миллионов рублей, — говорит адвокат.
Есть и еще один способ нарваться на квартиру со «скрытым» владельцем-супругом. Продавец такой недвижимости «теряет» паспорт перед сделкой. Получает новый документ и специально не ставит в него штамп о браке. А что — имеет право. С такой чистой, обнуленной биографией продает квартиру. Покупатель не подозревает, что в сделке есть еще и супруг. Ведь он и в выписках Росреестра не светится. А спустя некоторое время обманутая жена (или муж) появляется в истерике на пороге честно купленной квартиры и требует ее вернуть.
— Проверить, действительно ли холост продавец, невозможно. Единой базы ЗАГСов не существует по сей день. Надо помнить, что по закону паспорт гражданина РФ подлежит замене в 20 и 45 лет. Если у человека иного возраста вдруг вы видите свежий паспорт, это серьезный повод задуматься — а стоит ли вообще с таким продавцом выходить на сделку? Разумеется, человек может паспорт просто потерять или его могут ограбить. Но вы никогда не проверите, так ли это или же он просто скрывает свою вторую половину, которая не планирует продавать их совместную квартиру, — советует Островский.
Существует и совсем жесткий сценарий. Его используют люди, чьи супруги задолжали крупные суммы денег. Ну или они сами погрязли в долгах — схема от этого не меняется. В таком случае продать квартиру по-быстрому — единственный шанс спасти семейный бюджет от приставов. Лучше всего такая полукриминальная схема работает, если суд по взысканию долгов прошел в другом регионе.
— Схема выглядит так: должник специально продает вам квартиру, а затем взыскатель появляется у вас на пороге и заявляет, что недвижимость продана ради того чтобы избежать ответственности. Запускает процедуру банкротства должника. Сделка купли-продажи оспаривается конкурсным управляющим. В итоге у покупателя не остается ни квартиры, ни денег. Квартира забирается в счет погашения долгов продавца, а самого его вы никогда не найдете, — рассказывает юрист.
Правда, обезопасить себя от такой жуткой ситуации все же можно. Самого продавца можно проверить по базам судов на предмет открытых судебных дел. Пробить долговую биографию по базе судебных приставов тоже труда не составит. А вот узнать, есть ли у продавца супруг, который в период совместной жизни набрал долгов — практически невозможно. Так что, несмотря на то, что любой типовой договор купли-продажи квартиры на две трети состоит из перечисления гарантий для обеих сторон, продавать и покупать семейную недвижимость – та еще русская рулетка.
Как защитить недвижимость от мошенников: 7 полезных советов
Ниже мы дадим рекомендации относительно того, как уберечь свою недвижимость и не стать жертвой злоумышленников. Наши советы будут одинаково полезны как покупателю, так и продавцу.
Осмотрите жилье перед покупкой
Нередко фотографии в объявлениях имеют мало общего с действительностью. Поэтому покупателю полезно визуально познакомиться с продаваемой квартирой. Нужно посмотреть общее состояние жилья и его коммуникаций.
Получите сведения по квартире
Правильнее всего это сделать, заказав выписку из ЕГРП. В ней будут содержаться актуальные данные о собственниках жилья и наложенных на него обременениях.
Встретьтесь лично с продавцом (покупателем)
Даже если сделка будет совершаться по доверенности, следует увидеть в лицо непосредственного собственника или покупателя. Нужно также сверить его паспорт с данными правоустанавливающих документов
Настаивайте на получение согласия от супруга (при продаже общей квартиры)
Парадокс законодательства заключается в том, что при перерегистрации прав согласие не входит в состав пакета необходимых документов. Но потом второй супруг будет иметь все основания оспорить сделку.
Оговорите проведение расчетов после регистрации прав
Так покупатель сможет себя обезопасить финансово в том случае, когда выяснится, что продаваемая квартира была задействована в мошеннических схемах.
Доверьте подготовку договора юристу
Это станет дополнительной гарантией законности сделки.
Настаивайте на нотариальном удостоверении сделки
Пускай это обойдётся дороже. Однако оформление договора у нотариуса станет дополнительной страховкой от действий мошенников. Ведь нотариус проверит личности сторон, а также документы на имеющуюся недвижимость.
Мы дали только 7 практических советов. Надеемся следование им поможет обезопасить себя от действий квартирных злоумышленников.
Поддельный паспорт
Договор купли-продажи сейчас можно заключить в простой письменной форме. И вот представьте ситуацию. Приходит в МФЦ человек с поддельным паспортом, который можно купить за три-четыре тысячи рублей, и подает документы замученному посетителями сотруднику, который точно не будет заморачиваться проверкой подлинности. Можно привести с собой человека, похожего на того, что изображен на паспортном фото, — тоже никто сличать не станет.
Кстати
- Иногда злоумышленники, продающие квартиру, прибегают к совершенно завиральным приемам. Например, показывают квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продают убитую — по другому. В спальных районах много однотипных домов, которые различаются, например, номером корпуса. При заключении сделки указывается настоящий адрес, однако расположенное там жилье не соответствует тому, что показали покупателю.
Как не попасть на удочку
- На сайте Федеральной службы судебных приставов посмотреть, не идут ли судебные процессы о взыскании в отношении продавца. Но имейте в виду: там можно отследить процессы, которые шли до сделки по продаже недвижимости. Если кредитор объявится после ее совершения — страховочного механизма, к сожалению, нет.
- Запросить выписку по квартире из Росреестра — это стоит не больше 400 руб. Только после этого можно отдавать аванс.
- Внимательно читать договор, который подписываете, особенно то, что написано мелким шрифтом.
- Заручиться поддержкой юриста или риелтора. И все сделки обязательно проводить с участием нотариуса, хотя сейчас закон позволяет обходиться без него. Нотариус смотрит, действует ли паспорт, все ли чисто с объектом, нет ли судебных споров вокруг квартиры, не скрываются ли претенденты на объект и нет ли зарегистрированных родственников в квартире. Лучше заплатить 20 — 50 тыс., чем лишиться всего.
Особенно опасно, если:
- за последний год квартира несколько раз перепродавалась;
- жилье получено по наследству, открытому менее трех лет назад;
- есть неузаконенные перепланировки;
- недвижимость продают по доверенности без личного участия собственника или по цене намного ниже рыночной.
Почему осторожность не помешает
Лица, совершающие преступления на рынке недвижимости, часто имеют определенную юридическую подготовку. Кроме того, мошенники объединены в группы, в составе которой есть недобросовестные представители государственных учреждений. В их функции может входить оформление подложных документов.
Статистика показывает, что практически каждый месяц выдумывается новый вариант с мошенничеством. Поэтому задумываясь о покупке, продажи квартиры, её аренды, изучите всю свежую информацию в интернете.
Ну и прежде, чем подписать договор, нелишним будет посоветоваться с юристом в сфере недвижимости. Он подскажет, на какие детали сделки обратить более пристальное внимание.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник .
