Четыре важных прецедента с экспертизой из обзора Верховного Суда РФ
В январе 2021 г. на сайте Института судебных экспертиз и криминалистики опубликован 4 интересных решений, полный тест на странице
1. О трёх вариантах от судебного эксперта-строителя и добросовестности участников дела
Суть дела
Гражданка Я. обратилась в суд с иском к Б. о разделе жилых строений и земельного участка.
Суд установил, что Я. принадлежали 24/100 доли, ответчику Б. – 76/100 доли в праве общей долевой собственности на два жилых строения (два дачных дома площадью 129,2 кв.м и 90,4 кв.м) и земельный участок площадью 8002 кв.м. Какой-либо сложившийся порядок пользования спорным имуществом отсутствовал.
Суд первой инстанции. Чтобы определить возможность и приемлемые варианты раздела имущества суд назначил строительно-техническую экспертизу. После рассмотрения экспертного заключения суд удовлетворил иск Я, прекратил право общей долевой собственности Я. и Б. на домовладение и земельный участок, разделил имущество по варианту № 3.
Что за вариант №3: Б. получал в собственность несколько жилых строений, а также земельный участок площадью 5541 кв.м; Я. Получала – сарай и земельный участок площадью 2461 кв.м. Суд счел приемлемым этот вариант, так как он отвечал интересам сторон, не предусматривает переоборудования и учитывает все компенсации.
Апелляционная инстанция. Апелляция отменила решение суда первой инстанции и приняла новое решение. Какое? Право общей долевой собственности Я. и Б. прекращено, раздел произведён по варианту № 1.
Что за вариант №1: Я. выделен земельный участок площадью 1920 кв.м, Б. – 6082 кв.м с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов. По данному варианту требуется проведение строительных работ по переустройству и переоборудованию жилых домов.
При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что раздел домов и земельного участка по варианту № 3 существенно нарушает права Б., поскольку он не просил передать ему весь дом за счет уменьшения площади полагающейся ему доли земельного участка.
Что решил Верховный Суд?
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила решение апелляции и направило дело на новое рассмотрение.
Аргументы ВС РФ:
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2).
Если участники долевой собственности не достигли соглашения, то один из них вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3).
Если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4).
Суд в каждом конкретном случае решает вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества. Суд учитывает представленные сторонами доказательства, которые подтверждают: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
ВС указал, что по данному делу невозможность раздела по предложенному экспертом варианту № 3 с предоставлением каждой из сторон отдельных самостоятельных объектов не установлена. Если одна из сторон с этим вариантом не согласна, то это не означает, что суд не может принять его.
Апелляция должна была учесть, что такой вариант № 1 требовал дополнительных существенных затрат и компенсационных выплат, проведения строительных работ, формирования земельных участков сложной конфигурации, а также установления сервитута на часть помещений в жилых домах, вопрос о которых судом апелляционной инстанции не разрешен. Усугубляет сложность раздела и сложившиеся конфликтные отношения между участниками.
Апелляция допустила и процессуальную ошибку. Например, во время обсуждения раздела имущества Б. находился в суде, однако, на само заседания не явился, его представлял другой человек. При этом после вынесения решения, он не замедлил подать жалобу на него.
Между тем по смыслу положений ст. 330 ГПК РФ несогласие с решением суда первой инстанции либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения судебного решения, а суду апелляционной инстанции следовало дать оценку изменению позиции стороны после вынесения решения.
Такое поведение ВС счел недобросовестным и сделал отсылку к ГПК РФ (ст. 56 ГПК РФ):
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Резюме из обзора: раздел имущества, находящегося в общей собственности, осуществляется в целях прекращения права общей собственности и обеспечения возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.При повторном рассмотрении суд апелляционной инстанции должен оценить добросовестность действий стороны по делу, изменившей свою позицию после вынесения решения суда.
Где смотреть: Определение № 4-КГ17-66.
2. О том, как эксперт увидел причинно-следственную связь между стройкой и повреждением соседнего дома, а апелляция – нет
Суть дела
И. обратилась в суд с иском к М.Ш. и М.Н. о возмещении убытков, причиненных повреждением жилого дома и компенсации морального вреда.
Суд установил, что И. принадлежит доля в праве собственности на жилой дом. На земельном участке, принадлежащем М.Н. и прилегающем к жилому дому истца, строили трехэтажный жилой дом с магазином на первом этаже.
Истица сочла, что стройка шла с нарушениями, о чем сообщила в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области архитектуры, строительства и ЖКХ. Проверку провели. Выяснили: из-за того, что строительные работы проводили вплотную к стене дома в его несущих стенах и перегородках образовались трещины.
Суд назначил строительно-техническую экспертизу. В соответствии с заключением эксперта, «изменения в техническом состоянии принадлежащей И. части жилого дома (вертикальные и диагональные сквозные трещины, вертикальные и горизонтальные трещины и щели, отпадение плиток и отсутствие части погонных деталей) могли быть вызваны длительной эксплуатацией этой части жилого дома и проведением ответчиками указанных выше строительных работ на соседнем земельном участке».
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования И. Исследовав экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу (письменные доказательства, показания свидетеля), он пришел к выводу о связи строительных работ и возникновением повреждений жилого дома истца.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и принял новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляция сочла, что истица не доказала причинно-следственную связь между строительством и повреждениями. Более того, апелляция указала, что это дом истицы не соответствует требованиям, предъявляемым к строительству в сейсмических районах.
Апелляция также указала, что суд первой инстанции при определении убытков не учел износ дома, тем самым породив на стороне истца неосновательное обогащение. Кроме того, и самого дома уже нет, так как И. уже снесла его.
Что решил ВС РФ?
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Аргументы ВС РФ:
Апелляция должна была оценить наличие причинно-следственной связимежду осуществляемым М.Н. строительством и возникновением повреждений. Суд лишь формально сослался на несоответствие этого дома требованиям к строительству в сейсмических районах.
В п. 1 ст. 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом по смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В п. 13 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения.
Резюме из обзора: расходы на приобретение новых материалов, необходимых для восстановления поврежденного имущества, входят в состав убытков, подлежащих возмещению причинителем вреда.
Где смотреть: Определение № 20-КГ17-21
3. О трёх автотехнических экспертизах и отнесении товарной стоимости пострадавшего в ДТП автомобиля к реальному ущербу
Суть дела
А. обратилась в суд с иском к страховой компании о взыскании страхового возмещения в размере 167 431,54 руб., компенсации морального вреда, штрафа, к В. – о взыскании ущерба в размере 127 671, 03 руб., компенсации морального вреда, а также о взыскании с ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям расходов на нотариальное удостоверение доверенности, на оплату юридических услуг и стоимости независимой экспертизы.
Суд установил, что в ДТП, которое произошло по вине В., автомобиль, принадлежащий А., получил механические повреждения. Ответчик в порядке прямого возмещения ущерба выплатил А. страховое возмещение в размере 232 568,46 руб. Однако гражданка не согласилась с размером компенсации ущерба и обратилась к независимому эксперту.
В соответствии с заключением автотехнической экспертизы, стоимость восстановительного ремонта автомобиля (с учетом износа) составила 450 381,03 руб., а утрата товарной стоимости – 77 290 руб.
Гражданка направила претензии ответчикам, но они на них не ответили.
Суд первой инстанции по ходатайству В. назначил судебную автотехническую экспертизу. Согласно заключению эксперта, стоимость восстановительного ремонта автомобиля с учетом износа составила 217 978,33 руб., а вероятная утрата товарной стоимости – 43 336,63 руб.
Истец ходатайствовал о дополнительной автотехнической экспертизе. Третье заключение – третья сумма. В соответствии с заключением эксперта, стоимость восстановительного ремонта автомобиля составила 220 977,20 руб.
Суд отказал в возмещении товарной стоимости автомобиля. Во-первых, размер выплаченного ответчиком страхового возмещения превышает стоимость восстановительного ремонта транспортного средства истца, во-вторых, заключение автоэксперта о размере утраты товарной стоимости носилопредположительный характер.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.
Что решил Верховный Суд?
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судебных инстанций ошибочными.
Аргументы ВС РФ:
Согласно п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 29 января 2015 г. № 2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» к реальному ущербу, возникшему в результате ДТП, наряду со стоимостью ремонта и запасных частей относится также утраченная товарная стоимость.
Утраченная товарная стоимость – уменьшение стоимости транспортного средства, вызванное преждевременным ухудшением товарного (внешнего) вида транспортного средства и его эксплуатационных качеств в результате снижения прочности и долговечности отдельных деталей, узлов и агрегатов, соединений и защитных покрытий вследствие ДТП и последующего ремонта.
Аналогичные разъяснения приведены в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2021 г. № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».
Утрата товарной стоимости относится к реальному ущербу наряду со стоимостью ремонта и запасных частей автомобиля, поскольку уменьшение его потребительской стоимости нарушает права владельца транспортного средства. Страхователю не могут отказать в её возмещении.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.
По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В таком случае суд определяет сумму к возмещению с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
ВС РФ напомнил, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которое это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использоваться новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью.
Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчик докажет (это будет очевидно из обстоятельств дела), что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.
В контексте конституционно-правового предназначения ст. 15, п. 1 ст. 1064, ст. 1072 и п. 1 ст. 1079 ГК РФ Федеральный закон от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», как регулирующий иные страховые отношения, и основанная на нем Единая методика определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства не могут рассматриваться в качестве нормативно установленного исключения из общего правила об определении размера убытков в рамках деликтных обязательств.
Принцип полного возмещения убытков применительно к случаю повреждения транспортного средства предполагает, что в результате возмещения убытков в полном размере потерпевший должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы его право собственности не было нарушено.
Суды должны были оценить совокупность доказательств, подтверждающих размер убытков, с учетом приведенных положений ст. 15 ГК РФ, разъяснений Пленума ВС РФ и правовой позиции КС РФ. Отказ в иске о возмещении убытков в полном объеме нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановления его нарушенных прав.
Резюме из обзора: в случае повреждения транспортного средства утрата его товарной стоимости относится к реальному ущербу наряду со стоимостью ремонта и запасных частей к нему.
Где смотреть: Определение № 18-КГ17-257.
4. О том, что заключение эксперта, выполненное с нарушением требованием закона об оценочной деятельности, не может быть признано достоверным доказательством
Суть дела
Федеральное дорожное агентство издало распоряжение об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков, находящихся в собственности общества, в целях строительства автомобильной дороги. Во исполнение распоряжения ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (далее – учреждение) направило Обществу проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд с выплатой возмещения за изымаемые для государственных нужд три земельных участки в размере 25 507 365 руб.
Сумма к возмещению была прописана в отчете об оценке рыночной стоимости и экспертном заключении.
Общество с предложенной стоимостью возмещения не согласилось и отказалось от подписания соглашения. Учреждение обратилось в арбитраж с иском об изъятии для государственных нужд трёх земельных участков и установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб.
Суд первой инстанции (с ним согласились апелляция и арбитражный суд округа) скорректировал размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, до 155 573 750 руб.
Что решил ВС РФ?
ВС РФ отменил решения нижестоящих судов в части установления размера компенсации и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции в указанной.
Аргументы ВС РФ:
Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).
Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требованийФедерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Три принципа, которыми должен руководствоваться оценщик (в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3):
- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Какие подходы при оценке являются основными? (в соответствии с п. 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»). Это сравнительный, доходный и затратный подходы.
Оценщик при выборе подходов обязан учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Затем, после анализа этих факторов, оценщик выбирает подход.
В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
ВС РФ напомнил о рекомендациях Министерства имущественных отношений РФ (МР по определению рыночной стоимости земельных участков от 6 марта 2002 г. № 568-р, далее – МР).
Согласно п. 1 разд. IV МР, метод сравнения продаж применяется:
- при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого;
- при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектованалогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно основному и дополнительному заключениям судебной экспертизы выводы экспертов основаны на использовании сравнительного подхода. Суды определили возмещение за три изымаемых земельных участка в размере, указанном в заключении дополнительной судебной экспертизы.
При проведении основной экспертизы по установлению рыночной стоимости изымаемых для государственных нужд двух спорных земельных участков площадью 6508 кв.м, 23 469 кв.м, расположенных в Раменском районе Московской области, экспертами были использованы объекты-аналоги – земельные участки площадью 156 000 кв.м, 223 000 кв.м, 91 000 кв.м, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющие вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», находящиеся в Раменском районе Московской области, на удаленности 26, 50 и 29 км от МКАД, предложенные к продаже по состоянию на март 2021 года.
По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.
Между тем при проведении дополнительной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и 7 при наличии объектов-аналогов – предложений по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Раменском районе примерно той же площади, что и спорные, и на которые указано в заключении первоначальной судебной экспертизы и в отчете об определении рыночной стоимости, представленном учреждением вместе с исковым заявлением, эксперты подобрали и использовали для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже (учтены в качестве объектов-аналогов три земельных участка, предложенных к продаже в 2014 году). Выбор был сделан без указания причин.
Для установления рыночной стоимости земельного участка площадью 100 703 кв.м, находящегося в Раменском районе Московской области, экспертами в качестве объектов- аналогов были выбраны три земельных участка, расположенных в Подольском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на июль 2014 года, и два земельных участка, расположенных в Одинцовском районе Московской области, предложенных к продаже по состоянию на март 2021 года. Это привело к большому количеству корректировок: по дате сделки, направлению (шоссе), расположению относительно шоссе, удаленности от МКАД, площади земельного участка.
В результате сравнительного анализа эксперты определили удельную стоимость земельного участка площадью 100 703 кв.м в размере 1425 руб./кв.м, удельную стоимость земельных участков площадью 6508 кв.м и 23 469 кв.м соответственно в размере 355 руб./кв.м и 415 руб./кв.м. Между тем все указанные участки находятся по соседству друг с другом в сельском поселении Островецкое Раменского района Московской области, отнесены к одной категории и имеют один вид разрешенного использования.
Учреждение в судах первой и апелляционной инстанций приводило доводы о нарушении экспертами требований ФСО № 1, 3 и 7 и использовании ненадлежащих объектов-аналогов.
Однако суды не дали оценку этим доводам учреждения и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании ч. 3 ст. 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Такими образом, в соответствии со ст. 71 АПК РФ суды не имели оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для государственных нужд спорные земельные участки и при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.
Резюме из обзора: Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество.
Где смотреть: Определение № 305-ЭС18-3860
Источник: https://ceur.ru/news/ekspertiza/item351626/
Постановление Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2014
52. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью статьи 41 ГПК РФ или частями , статьи 47 АПК РФ.
В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
54. При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.
55. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.
56. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
57. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
63. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Так, способами хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество при мошенничестве, ответственность за которое наступает в соответствии со статьями 158.1, 159, 159.1, 159.2, 159.3, 159.5 УК РФ, являются обман или злоупотребление доверием, под воздействием которых владелец имущества или иное лицо передают имущество или право на него другому лицу либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению права на него другим лицом.
Обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество может состоять в сознательном сообщении (представлении) заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение.
Состав мошенничества (ст. 159 УК РФ) будет иметь место, если злоумышленник получает чужие денежные средства или имущество, не намереваясь исполнять обязательства, связанные с условиями передачи ему этих денег и имущества. При этом умысел на хищение денежных средств и имущества должен возникнуть у лица еще до их получения. О наличии такого умысла могут свидетельствовать, в частности отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство, использование поддельных документов и другие.
Разъяснено, что следует понимать под присвоением и растратой (ст. 160 УК РФ).
Присвоение заключается в безвозмездном, совершенном с корыстной целью, противоправном обращении лицом вверенного ему имущества в свою пользу против воли собственника. Присвоение считается оконченным преступлением с того момента, когда законное владение вверенным лицу имуществом стало противоправным и это лицо начало совершать действия, направленные на обращение указанного имущества в свою пользу (например, с момента, когда лицо путем подлога скрывает наличие у него вверенного имущества, или с момента неисполнения обязанности лица поместить на банковский счет собственника вверенные этому лицу денежные средства), а растрата — когда противоправные действия лица, которое в корыстных целях истратило вверенное ему имущество против воли собственника путем потребления этого имущества, его расходования или передачи другим лицам.
Разъяснения коснулись и разграничения преступлений от административных правонарушений при хищении имущества.
Так, Верховный Суд РФ, напомнил, что по нынешнему законодательству мошенничество, присвоение или растрата на сумму до 2,5 тыс. руб. является «мелким хищением» — ст. 7.27 КоАП.
Определяя стоимость имущества, похищенного в результате мошенничества, присвоения или растраты, следует исходить из его фактической стоимости на момент совершения преступления. При отсутствии сведений о стоимости похищенного имущества она может быть установлена на основании заключения специалиста или эксперта.
При установлении размера похищенного в результате мошенничества, присвоения или растраты судам надлежит иметь в виду, что хищение имущества с одновременной заменой его менее ценным квалифицируется как хищение в размере стоимости изъятого имущества.
Значительным ущербом при мошенничестве (ч. 2 ст. 159 УК РФ), присвоении и растрате (ч. 2 ст. 160 УК РФ) является сумма, превышающая 5 тыс. рублей. Однако данная сумма не является единственным критерием «значительности ущерба». Указано, что в каждом конкретном случае необходимо учитывать имущественное положение потерпевшего, в частности, определять наличие у потерпевшего размера доходов, периодичность их поступления, наличие иждивенцев, а также совокупный доход членов семьи, с которыми он ведет совместное хозяйство. Мнение потерпевшего о значительности или незначительности ущерба, причиненного ему в результате преступления, должно оцениваться в совокупности с материалами дела, подтверждающими стоимость похищенного имущества и имущественное положение потерпевшего.
Обычное мошенничество признается оконченным с момента, когда похищенное имущество поступило в незаконное владение афериста, и он получил реальную возможность распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению.
